Оформление договора ренты на пожизненное содержание пенсионера

Финансовые трудности и слабое физическое здоровье заставляет многих пожилых людей заключить пожизненный договор ренты с содержанием за счет второй стороны сделки. Для этого в России и РБ законодательством предусмотрена определенная процедура, которая сводится к подготовке пакета документов с обращением к нотариусу. У юриста можно получить на договор ренты образец и уточнить порядок оформления.

Стороны договора

Юридически рента квартиры с пожизненным проживанием — двухсторонняя сделка с участием рентополучателя, который нуждается в уходе и финансовой помощи, а также рентоплательщика, готового взять на себя эти обязанности. После смерти владельца право собственности на жилье переходит к рентоплательщику, минуя прямых родственников пенсионера.

К рентополучателям относятся пенсионеры и пожилые одинокие люди без родственников или с родней, которая не желает поддерживать хорошие отношения. Вторая сторона сделки — это лица, которым нужна недвижимость, поэтому они согласны выплачивать определенные взносы и оказывать посильную помощь старикам.

Сделка пожизненного содержания

Законодательство определяет договор ренты с пожизненным содержанием, образец которого есть у каждого нотариуса, как сделку между двумя заинтересованными сторонами. Такая договоренность сторон фиксирует обязательства по выплате денежных взносов и оказание помощи пожилым владельцам недвижимости, которые готовы оформить переход права собственности второй стороне. Условия договора еще до подписания тщательно прорабатываются и четко уясняются всеми участниками.

Для рентополучателя заключение такой сделки означает еженедельное, ежемесячное или ежегодное получение определенной суммы, которая нужна для нормальной жизни и поддержания здоровья. Кроме того, рентоплательщик обязуется помогать пожилым людям по дому (уборка, стирка, покупки), ухаживать за больными или выполнять другие предусмотренные договором действия. До смерти владельца жилья недвижимость остается в его полном праве.

Тонкости оформления

Договор пожизненной ренты для пенсионеров и рентоплательщиков заключается с учетом особенностей, которые исключают внезапные расторжения с финансовыми или материальными потерями. Чтобы сделать все в рамках законодательства и обезопасить себя в дальнейшем, рекомендуется обратиться к опытному юристу с хорошими рекомендациями, который гарантирует быстрое оформление на взаимовыгодных для сторон условиях. При этом следует соблюсти следующие формальности:

  • уточнить условия сделки и убедиться в необременительности их для сторон;
  • проверить законность соглашения на соответствие требованиям Гражданского Кодекса или других документов;
  • проверить адекватность и дееспособность всех лиц, участвующих в договоре, поскольку любые психические отклонения становятся причиной отказа в оформлении сделки;
  • до мельчайших подробностей оговорить условия досрочного расторжения сделки;
  • очертить круг лиц, которые могут ставить свою подпись под договором пожизненной ренты (образец его можно заранее получить у юриста).

Заключать сделки на содержание законодательство предоставляет право только единоличному собственнику жилья. Квартира или дом не должны переходить к другим родственникам по наследству. Договор окажется незаконным, если недвижимость находится под арестом или в залоге, а также когда она сдается в аренду.

Преимущества для рентополучателя и рентоплательщика

Оформление договора на содержание открывает возможности получения жилья с минимальными разовыми затратами, а в некоторых случаях и вообще без них. Последний вариант предполагает только безвозмездную помощь одинокому человеку преклонного возраста (уборку комнат, покупку лекарств, товаров и продуктов, уход за лежачим больным). Основным же плюсом для владельца квартиры остается возможность спокойно и под присмотром дожить до смерти.

Кроме того, для сторон есть и еще несколько преимуществ:

  • рентоплательщик получает недвижимость в полное владение, несмотря на наличие родственников или прямых наследников;
  • рядом с пожилым владельцем жилья всегда будет человек, который поможет по дому, будет ухаживать за больным;
  • обе стороны в любой момент могут расторгнуть договор на основании условий, которые предусмотрены при оформлении сделки.

Для рентоплательщиков, у которых нет пожилых родственников, уход за пусть даже и посторонними стариками может принести немало приятных минут.

Недостатки соглашения

Один большой минус сделки на содержание — взаимные обязательства перед чужими или малознакомыми людьми, что в большинстве случаев заставляет подписывать такие договоры только с хорошо знакомыми людьми. Существенные риски возможны для той и другой стороны, поскольку нет гарантии порядочности человека, а также возможны и независящие от людей обстоятельства в виде внезапных болезней, катаклизмов и т. д.

Каждому из участников договора нужно знать и о других минусах такой сделки:

  • недвижимость переходит в собственность рентоплательщика только после смерти владельца, которая может наступить через достаточно длительное время;
  • любые задержки, отсрочки и другие незапланированные пропуски платежей недопустимы и могут стать причиной расторжения контракта без возможности возврата уже выплаченных средств;
  • после всех выплат в течение многих лет или даже десятилетий итоговая сумма может многократно превышать реальную стоимость жилья;
  • если у пожилого человека окажутся напористые и предприимчивые родственники, то они постараются через суды максимально осложнить рентоплательщику получение права собственности.

Будущий владелец жилья должен быть готов и к многолетнему уходу за посторонним пенсионером, оказанию в полном объеме услуг, которые прописаны в договоре.

Порядок заключения

Чтобы минимизировать или полностью исключить риски, следует составить договор в точном соответствии с требованиями ГК и существующей практикой. Для этого нотариус обязательно проверяет все предоставленные документы, фиксирует информацию об участниках договора. Сама сделка оформляется примерно в следующем порядке:

  1. Через родственников, знакомых людей, интернет или печатные издания находят подходящих участников. Первые два варианта более приемлемые, поскольку хотя бы частично гарантируют порядочность сторон.
  2. Подготавливают соглашение с указанием всех видов услуг, размеров выплат, сроков внесения оплаты и других условий. Этот этап самый ответственный, поэтому нужно предварительно проконсультироваться с юристами, посмотреть образцы договоров, продумать возможные варианты сделки.
  3. Максимально точно и полно описывают возможные риски, указывают условия досрочного расторжения договора, упоминают о том, какая предусмотрена доля каждого участника при возникновении непредвиденных обстоятельств.
  4. Вносят информацию о недвижимости с указанием технических характеристик (справка из БТИ, выписка из домовой книги, кадастровая стоимость). Потребуется и документальное подтверждение права собственности, проверка наличия претендентов на жилье из числа родственников владельца квартиры.
  5. Фиксируют паспортные данные каждого участника. Желательно получить справки из психоневрологического и наркологического диспансера, подтвердить сознательность участия сторон.

К итоговому соглашению обязательно прикладывают копии предоставленных бумаг. Из оригиналов требуются только паспорта участников сделки. Подписание договора будет признано законным только при наличии всего пакета необходимых документов с подтверждением права собственности на недвижимость. Для внесения информации в государственный реестр придется заплатить госпошлину (2 тыс. руб.).

Признание документа недействительным

Расторжение договора досрочно или после перехода права собственности рентоплательщику в основном случается по инициативе родственников владельца недвижимости. Добиться успеха они могут только при неправильно составленном соглашении или в одном из следующих случаев:

  1. Признание собственника жилья недееспособным или невменяемым, что исключает его добровольное подписание договора. Избежать подобных исков можно, если в соглашении будут фигурировать справки из медучреждений с подтверждением здравого ума владельца квартиры.
  2. Невыполнение рентоплательщиком условий договора. Чтобы не давать повода для таких разбирательств, придется ответственно подходить к выполнению прописанных в договоре обязанностей, соблюдать сроки выплат, делать взносы в полном объеме, оказывать прописанные услуги и т. д.

При точном выполнении сторонами всех оговоренных условий любые посягательства на право собственности до или после смерти владельца просто невозможны, поскольку участники сделки защищены на законодательном уровне.

Договор пожизненного содержания, который подписывают владелец жилья и человек, желающий приобрести право собственности, остается обоюдовыгодным только при неукоснительном выполнении обязанностей всеми сторонами. Такие сделки заключают пожилые люди, оказывающиеся часто вообще без родственников, поэтому им нужно убедиться в порядочности рентоплательщика и четко прописать условия сделки. Риски в таком соглашении возможны, но если обратиться к опытному юристу, то удастся избежать любых притязаний наследников и максимально обезопасить стороны.

1. Как с юридической точки зрения вы можете оценить рискованность договора ренты?

Одни молоды, с хорошим доходом, но столичные квадратные метры им все-таки не по карману. У других за плечами – жизнь, они обременены болезнями, отсутствием внимания, живут на небольшую пенсию, но обладают сокровищем – квартирой. Договор ренты для одних – возможность в перспективе стать полноправными обладателями столичной недвижимости, для других – возможность увеличить ежемесячный доход для достойной жизни.

Договоры пожизненной ренты и договоры пожизненного содержания с иждивением, по мнению обывателей, относятся к рискованным сделкам. Пожалуй, соглашусь только с очевидными рисками, связанными с договором  пожизненного содержания с иждивением, по которому вместо фиксированной ежемесячной выплаты, как в договоре пожизненной ренты, необходимо ухаживать, покупать продукты, лекарства, кормить, стирать, убирать. Именно из-за сложности и спорности подтверждения добросовестного исполнения договора пожизненного содержания рентоплательщиком, такой вид договора мы больше не заключаем.  А вот приобретение квартиры по договору пожизненной ренты, где основное обязательство плательщика– ежемесячно переводить конкретную сумму на счет пенсионера, где все платежи автоматически фиксируются- не носит рискованный характер.

Теоретически рискам подвержены все сделки с недвижимостью, в которых принимают участие одинокие пожилые люди, несовершеннолетние, дети-сироты, инвалиды, наркоманы и так далее.  Зная, что в наших сделках постоянно принимают участие люди из «группы риска», мы заранее готовы к устранению всех возможных рисков, максимально гарантируя юридическую чистоту, как плательщику ренты,  так и пенсионеру-получателю ренты. В комплекс основных наших услуг входит проверка  дееспособности пенсионера и установление наличия у него родственников, выявление болезней, препятствующих адекватно воспринимать происходящее, организация безопасных расчетов между сторонами.

Кроме того, мы и после заключения договора продолжаем поддерживать отношения с плательщиком и получателем ренты, не допуская конфликтных ситуаций, контролируем исполнение обязательств по договору, помогаем решать бытовые вопросы пенсионера, и если требуется, то нанимаем сиделку или помощницу по хозяйству. Именно поэтому у наших рентополучателей нет повода обращаться в суд.

2. Как грамотно заключить договор ренты?

Чтобы не допустить ошибки в покупке квартиры по договору ренты, нужно обратиться в специализированную службу ренты, которые и сопроводят сделку «под ключ» и предложат базу квартир по договорам ренты, находящихся в продаже. Специалисты предоставят всю необходимую информацию о квартире, условиях договора, пенсионере и его окружении. Обязательно нужно посмотреть на квартиру и пообщаться с пенсионером, чтобы убедиться в его собственном желании заключить договор ренты. Если квартира, пенсионер и условия ренты устраивают покупателя, а пенсионера, в свою очередь условия и рентоплательщик, то наступает период юридической проверки квартиры и дееспособности пенсионера, после чего назначается день проведения нотариальной сделки.

Наша служба, в обязательном порядке, в нотариальную контору приглашает судебно-психиатрического эксперта для освидетельствования пенсионера на дееспособность (помимо справок из ПНД и НД) и проводит видеосъемку всей сделки, включая расчет в банке.

3. Какие условия нужно учесть при заключении такого договора?

По договору пожизненной ренты, требования к плательщику ренты минимальны. Главным условием является цена за приобретаемую квартиру, которая составляет 25-40% от рыночной стоимости квартиры, и поступает на счет пенсионера. Далее необходимо определить ежемесячную рентную выплату. Обычно, ежемесячная рента варьируется от 12 до 30 тысяч рублей. Она может быть фиксированная, а может быть привязана, к примеру, к величине прожиточного минимума на душу населения. В большинстве случаев, совместно проживать с пенсионером нельзя, но стороны всегда могут договориться о проживании и регистрации, как плательщика ренты, так и третьих лиц, подтвердив эту договоренность в письменном виде. Последнее обязательство плательщика ренты – оплатить ритуальные услуги, по факту смерти пенсионера.

Также, в договоре необходимо перечислить существенные нарушения обязательств плательщиком и порядок разрешения споров. Немаловажным будет прописать порядок расчетов при расторжении договора ренты.

Кроме того, в случае невозможности исполнять свои обязанности, рентоплательщик всегда может переуступить свои права по договору другому рентоплательщику (проще говоря, перепродать квартиру, но только с нотариально удостоверенного согласия рентополучателя).

4. Какие «подводные камни» могут ожидать рентоплательщика и как их обойти?

Основную опасность для плательщика представляет недееспособность получателя ренты. Также сюда можно отнести наличие  заболеваний, препятствующих осознавать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения. Именно по этим причинам договор ренты могут признать недействительным, как собственно и любой другой договор. Поэтому, очень важно  удостовериться в дееспособности получателя ренты.

С заболеваниями все немного сложнее. В пожилом возрасте всегда есть какие-то болезни, которые лечатся различными лекарственными препаратами. Также важно, чтобы получатель ренты до сделки, либо не принимал их, либо прошел расширенное обследование в районном психоневрологическом и наркологическом диспансере. Кроме того, опытный судебно-психиатрический эксперт, проводящий освидетельствование на сделке у нотариуса, все необходимые вопросы о предстоящей сделке и ее условиях рентополучателю задаст и зафиксирует его ответы в своем заключении.

Если у пожилого человека доказанное заболевание, препятствующее пониманию происходящего, то лучше от этого варианта отказаться. Если же он вам близок, и других способов помочь ему нет, то с помощью опеки,  нужно назначить ему опекуна (признать через суд недееспособным), и уже с опекуном и разрешением опеки заключить договор ренты в пользу пожилого человека.

Вторым неприятным сюрпризом, но уже после заключения договора ренты, оказываются внезапно появившиеся дальние родственники, претендовавшие на наследство пожилого человека. Если получатель ренты остается на вашей стороне и договор ренты с вами его устраивает, то больших неприятностей родственники вам не создадут.

Когда мы проводим юридическую проверку квартиры, то все близкие родственники нами обнаруживаются. Обычно мы ставим их в известность о предстоящей с их пожилым родственником сделке и условиям договора, во избежание конфликтов у плательщика в будущем. Но если близкие родственники против заключаемого договора, то мы эту семью оставляем в покое до принятия пенсионером обдуманного решения.

Какой вывод можно сделать из «подводных камней»?  Профессиональная проверка чистоты квартиры и дееспособности пенсионера перед заключением договора пожизненной ренты — снимает все основные риски!

После заключения договора ренты  единственная обязанность плательщика ренты – это переводить ежемесячную рентную выплату на банковский  счет пенсионера (можно подключить в банке «автоплатеж») и услуги ЖКХ (можно на сайте ЖКХ). Многие плательщики живут за рубежом, и договор ренты их никак не беспокоит.

5. Пример из практики.

На практике, родственники между собой договариваются с трудом. В любом случае, мы никогда и никого не осуждаем, и не принимаем ни одну из сторон. Родственники должны решить свои взаимоотношения и вопросы имущества исключительно сами.

Был случай, когда у 85-летнего дедушки сын 50-ти лет постоянно опустошал кошелек в день получения пенсии, а до этого вынес медали и все более-менее ценные вещи. И дедушка решил оставить его без наследства. Он легко подтвердил свою дееспособность, и через некоторое время заключил договор ренты. А через полгода пришла повестка в суд о признании договора недействительным, а дедушку недееспособным. Еще через полгода, дедушка прошел освидетельствование в психиатрической больнице, врачи которой признали его дееспособным, и суд в иске сыну отказал. Договор до сих пор действует, сын больше у дедушки не появляется.

Противоположный случай был на Выхино с бабушкой 78 лет, с редким именем Аделаида, которая решила насолить дочери за то, что она ее бросила лет на 10, отказавшись помогать и приезжать. Она позвонила дочери и уведомила ее о намерении заключить договор ренты. Бабушка была кошатницей, со специфическим запахом в квартире и на лестничной площадке. Соседи бабушки на суде были рьяными свидетелями на стороне дочери, которая через суд признала ее недееспособной, тем более что бабушка отказалась проходить в психбольнице унизительную процедуру. Договор мы так и не заключили.

Но, эти случаи – редкое исключение. В большинстве случаев, договоры ренты протекают спокойно, тихо, мирно и по-деловому, как и положено. По сути, стороны договора ренты являются деловыми партнерами: ты мне достойную старость, но сейчас – а я тебе свою квартиру в собственность, в 3 раза дешевле, но с отсрочкой заселения.