Договор ренты на квартиру с оформлением права собственности

Договор ренты на квартиру, заключаемый между родственниками – одна из альтернатив дарственной или договору купли-продажи. Такая сделка обеспечивает права бывшего владельца на проживание в квартире даже после фактического перехода права собственности, к тому же, он получает стабильный ежемесячный доход в виде рентных платежей.

Основные сведения

Одна из сторон (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) права на имущество при условии выполнения определенных требований. После заключения соглашения плательщик ренты примет обязанность перечислять получателю оговоренную денежную сумму, либо обеспечивать его иным способом – оплачивать услуги ЖКХ, приобретать продукты, помогать по хозяйству, готовить пищу и др.

Договор ренты может быть составлен в 3 вариантах:

  1. Договор постоянной ренты. В этом случае рентополучатель имеет возможность передавать свои права третьим лицам при уступке прав требования. По желанию сторон возможно также обеспечение рентополучателя продуктами, медикаментами и др. вещами в счет рентных платежей.
  2. Договор пожизненной ренты. Соглашение действительно до момента наступления смерти рентополучателя. Рентные платежи могут производиться только в денежном эквиваленте. Уступка прав требования невозможна.
  3. Договор пожизненного содержания с иждивением. В этом случае право собственности на объект недвижимости переходит к покупателю сразу после регистрации рентного договора, но до наступления смерти рентополучателя он обязан осуществлять выплату ренты и заботиться о нем.

Основным правовым актом, регулирующим данный тип сделок, является ГК РФ:

  • Статья 584. В ней описана необходимость государственной регистрации сделок.
  • Статья 590. Оговариваются особенности ренты и определен ее минимальный размер.
  • Статья 591. Описывает сроки осуществления рентных выплат.
  • Статья 595. Перечислены обязанности плательщика сделки.
  • Статья 592. Описывает права плательщика.
  • Статья 593. Перечислены права рентополучателя.
  • Статья 601. Описывает особенности подписания договора пожизненной ренты с иждивением.

Отличия от сделки купли-продажи жилья

Договор ренты отличается от ДКП:

  1. В обязательном порядке заверяется нотариусом. В противном случае он считается недействительным. ДКП достаточно просто зарегистрировать в Росреестре.
  2. Ренту отличает характер встречного удовлетворения. В момент подписания стороны не знают наверняка, в каком объеме будут выполнены условия сделки. Кредитор не может знать какую сумму он получит в виде рентных платежей, соответственно, одна из сторон может получить встречное удовлетворение в меньшем объеме в сравнении с предоставленным ею другому участнику.

Права сторон

Участники:

  • Кредитор (рентополучатель). Этот участник сделки является собственником объекта недвижимости и готов передать его другому лицу в обмен на денежные выплаты или содержание.
  • Рентный должник. Это покупатель, который после заключения соглашения ренты берет на себя обязательства по содержанию кредитора.

Участниками сделки могут быть как физические, так и юридические лица.

Права получателя ренты:

  1. В срок и в полном объеме получать выплаты даже в случае утраты имущества, являющегося предметом договора.
  2. Выкупить ренту, если возникнет такая необходимость.
  3. Требовать рентных выплат от должника.

Права плательщика:

  1. Плательщик вправе расторгнуть договор ренты при условии согласия другого участника сделки.
  2. Плательщик имеет право передавать право собственности на объект недвижимости, полученный им по условиям соглашения, третьему лица без согласования с кредитором.

Обязательные пункты

  1. Величина ренты, порядок выплат и их график.
  2. Персональные данные участников сделки.
  3. Подробное описание предмета сделки.
  4. Обязанности участников.
  5. Ответственность за неисполнение условий соглашения.
  6. Дата и подписи участников.
  • Скачать бланк договора пожизненной ренты на квартиру между родственниками
  • Скачать образец договора пожизненной ренты на квартиру между родственниками
  • Скачать бланк договора постоянной ренты на квартиру между родственниками
  • Скачать образец договора постоянной ренты на квартиру между родственниками
  • Скачать бланк договора пожизненного содержания с иждивением
  • Скачать образец договора пожизненного содержания с иждивением

Как оформить?

  1. Оформляется соглашение, в котором в обязательном порядке должна быть отражена информация о возмездности сделки, ее условиях и сроках передачи предмета договора рентоплательщику.
  2. Посещение нотариуса и заверение оформленного договора. Это обязательное действие, без нотариального заверения документ будет считаться недействительным.
  3. Посещение управления Росреестра и передача пакета документов на регистрацию. Предварительно потребуется оплатить государственную пошлину за осуществление регистрационных действий.
  4. Сотрудники Росреестра в течении 14 дней проверят предоставленные документы и внесут правки в ЕГРН.
  5. Кредитор получит выписку из ЕГРН с пометкой, что на объект недвижимости наложено обременение.
  6. Обременение может быть снято с жилья только после прекращения обязательств сторон, т. е. после того, как рентоплательщик предоставит в Росреестр справку о смерти кредитора. После этой процедуры он становится полноправным собственником жилья.

Стоимость оформления

Стоимость государственной пошлины за оформление договора ренты составляет 2019 рублей. Также дополнительно оплачиваются услуги нотариуса. Их стоимость определена как 0,5% от общей суммы сделки, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей.

Виды компенсации

Не всегда договор ренты предполагает денежные выплаты. Существует безвозмездная форма соглашения, которая допускается между родственниками и предполагает полное содержание кредитора не путем перечисления рентных выплат, а в формате социально-бытового содержания:

  • обеспечение уходом;
  • покупкой продуктов и лекарств;
  • уборкой;
  • приготовлением пищи и др.

Основания для расторжения

Сделка может быть расторгнута при возникновении следующих условий:

  1. Неисполнение условий соглашения.
  2. Рентоплательщик обманным путем получил жилплощадь, являющуюся предметом сделки.
  3. Владелец квартиры в момент подписания договора ренты был недееспособен.
  4. Соглашение было подписано под давлением, имели место угрозы или насильственные действий.

Все изменения, касающиеся сделок с имуществом, должны быть зафиксированы в Росреестре.

Кто и как может оспорить документ?

Рентополучатель вправе обратиться в суд с исковым заявлением о выкупе ренты, расторжении договора и получения компенсации за моральный вред. Также часто встречаются ситуации, когда после заключения соглашения родственники рентополучателя инициируют судебные разбирательства, отстаивая права на квартиру.

Независимо от причины, по которой стороны изъявляют желание разорвать заключенный ранее договор, все обстоятельства должны быть документально подтверждены.

Можно ли оспорить после смерти рентодателя?

Договор ренты считается исполненным после смерти кредитора и выполнения условий сделки. Однако, даже после этого его можно оспорить в судебном порядке, обратившись в суд с иском и предоставив доказательства нарушения прав рентополучателя.

Сравнение с дарением: что лучше, легче и безопаснее?

Для того чтобы оценить, какой из способов отчуждения имущества наиболее удобен необходимо знать плюсы и минусы каждого способа.

Плюсы ренты:

  • Предельно четко описаны условия отчуждения имущества.
  • Сделку сложно оспорить.
  • Законность сделки подтверждается нотариусом.
  • Рентополучатель не вправе распоряжаться квартирой до снятия обременения.
  • Кредитор имеет право на проживание в квартире пожизненно.
  • Кредитор получает постоянный доход в виде рентных выплат.
  • Услуги ЖКХ оплачивает рентоплательщик.
  • Покупатель получает недвижимость по цене, которая гораздо меньше рыночной.
  • Не нужно платить налоги на доход.

Минусы:

  • Нарушение условий даже в мелочах может привести к разрыву сделки без возмещения понесенных расходов.
  • Кредитор может столкнуться с недобросовестностью рентоплательщика.
  • Существует риск, что рентоплательщик будет заинтересован в смерти владельца жилья.
  • Чтобы снять обременение с жилплощади и получить право распоряжаться жильем покупателю придётся ждать неопределенный срок.

Плюсы дарения:

  • При передаче квартиры близким родственникам не взимается подоходный налог.
  • Требуется минимальный комплект документов.
  • Низкая стоимость оформления и регистрации сделки.
  • Прописанные в квартире граждане сохраняют право на проживание.
  • Если сделка заключена под давлением – это легко доказать и аннулировать дарственную.

Минусы:

  • Нельзя расторгнуть без веских оснований.
  • Существует риск отмены сделки, что делает способ отчуждения ненадежным.

Оба документа подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Таким образом, однозначный ответ на вопрос что выгоднее дать нельзя – каждая ситуация индивидуальна.

Налогообложение сделки

Любой гражданин РФ обязан выплачивать НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Это касается и квартиры, полученной в собственность. Исключением является ситуация, когда недвижимость передается между близкими родственниками или членами семьи. В этом случае рентоплательщик освобождается от уплаты подоходного налога.

Рентополучатель тоже получает доход в виде рентных платежей и также обязан отчислять 13% от получаемой прибыли.

Теряются ли льготы по квартплате?

Так как после подписания и регистрации договора ренты право собственности на объект недвижимости переходит к новому владельцу – все льготы и компенсации бывшего собственника перестают быть действительными.

Не противоречит ли законодательству контракт между родителями и сыном?

Законодательные нормы РФ не запрещают сделки с недвижимым имуществом между близкими родственниками, в том числе и между родителями и детьми.

Заключение договора ренты может стать выгодной сделкой, как для владельца квартиры, так и для ее покупателя. Однако, процедура имеет множество нюансов, которые следует учитывать для минимизации возможных рисков.

Удобный и взаимовыгодный вариант покупки собственного жилья и решения вопросов существования людей пожилого возраста — договор ренты. Такой выбор обеспечит одну сторону правом собственности на недвижимость, а для второго участника станет оптимальной возможностью получить надлежащий уход. Действие самой ренты квартиры с пожизненным проживанием рассчитано на весь оставшийся срок жизни владельца квартиры.

Что такое пожизненное содержание

Подписание договора ренты на квартиру с пожизненным содержанием выбирают пожилые люди, за которыми некому ухаживать или они согласны на присутствие постороннего человека, чтобы не обременять своих родственников. В итоге будущий владелец недвижимости вместо внесения оплаты за нее оказывает определенные услуги, помогает по дому и выполняет другие обязанности, оговоренные в ходе оформления сделки. Сторона, которая предлагает свою квартиру — получатель ренты, а человек, ухаживающий за пожилым владельцем жилья — рентоплательщик.

Помимо ухода за рентополучателем, нужно еще вносить определенные суммы в сроки, оговоренные контрактом. В некоторых случаях достаточно и одного разового взноса. Полное право собственности на недвижимость перейдет к плательщику только после смерти владельца. С этого момента прекращаются все выплаты, а жилье переходит к новому владельцу, даже если объявятся прямые наследники.

Для плательщика, который заключил договор ренты с пожизненным содержанием, такая услуга означает только выплату взносов наличными или по безналичному расчету. Обмен имущества не допускается. Размер ежемесячных выплат ограничен прожиточным минимумом, а договор может считаться недействительным, если владелец жилья умер до регистрации сделки.

Постоянное содержание

До того как оформить ренту с пожизненным проживанием, можно рассмотреть и другой вариант с примерно аналогичным механизмом действия и переходом квартиры в собственность после выплаты назначенной суммы. Это постоянное содержание без каких-либо конечных сроков, связанных со здоровьем или жизнью рентополучателя. Переход квартиры в собственность происходит только после полной выплаты всей заявленной в сделке суммы.

При оформлении договора постоянного содержания предусматривают и возможность оказания определенных услуг, что учитывается при расчете размера выплат. Помощь по дому, уход за больным, покупка продуктов или медикаментов — все это можно предусмотреть в условиях сделки с точной формулировкой и хронометражом соответствующих действий.

По договору пожизненного проживания в квартире придется выплачивать взносы до самой смерти владельца. Сроки и размеры постоянной ренты оговаривают в договоре и могут изменяться в зависимости от договоренности между сторонами. Досрочно выкупить квартиру с последующей продажей нельзя.

Что отличает ренту с иждивением

Содержание с иждивением заключается в выплате денежных средств или предоставлении определенных услуг, которые понадобятся владельцу жилья. Оказывать такие услуги рентоплательщик может самостоятельно или нанимая квалифицированный персонал, когда это касается ухода за тяжелым больным, ремонта недвижимости или других действий, требующих особой квалификации. Договор можно составить и так, что какие-то услуги будут предоставляться не самому владельцу, а третьим лицам.

При совершении сделки возможна выплата определенной суммы в счет стоимости жилья. Возможно и внесение в договор расходов на погребение владельца квартиры после его смерти. Каждое из описанных действий нужнозаписать отдельным пунктом с заверением у нотариуса.

Оформление пожизненного содержания

Приобрести жилье по договору пожизненной ренты может как обычный человек, так и юридическое лицо. К получателю же таких выплат предъявляют требования, которые позволяют обезопасить стороны от действий злоумышленников. Законодательство предполагает наличие у владельца недвижимости российского гражданства, а также отсутствие других собственников жилья или каких-либо ограничений на распоряжение недвижимостью.

Для правильного оформления договора на покупку квартиры с пожизненным содержанием следует учитывать такие особенности:

  • договор составляют в произвольной форме, что предполагает тщательную проработку и обоюдное утверждение каждого пункта, точные формулировки требований, описания объемов, сроков и порядка оказания услуг, разработку мер для исключения возможных рисков;
  • обязательно документальное подтверждение прав собственности на жилье;
  • нужна и предварительная оценка документации на соответствие законодательной базе об отчуждении недвижимости.

Нотариальное заверение позволяет оценить добровольность участия каждой стороны, проверить информацию о правах и передать документацию в Росреестр. Орган, представляющий государство, оформляет и выдает свидетельство с обременением установленного образца, в котором указан уже новый собственник. После смерти владельца квартиры и получения соответствующего документа из ЗАГС обременение будет снято.

При подготовке сделки в договоре прописывают пункты, которые заранее оговаривают с обоими сторонами. Это может быть:

  • информация об участниках сделки с указанием паспортных данных;
  • описание жилья, которое передается новому собственнику (адрес, площадь и т. д. );
  • подробная информация об условиях сделки с указанием обязанностей сторон, перечня действий, размера и сроков выплат, возможностей досрочного расторжения;
  • ответственность участников контракта с четкой фиксацией штрафов за невыполнение взятых обязательств;
  • порядок решения спорных вопросов с разъяснением способов достижения целей одной или другой стороны.

В договоре указывают адреса проживания, необходимые реквизиты и ставят подписи участников.

Какие документы нужно подготовить

Чтобы получить свидетельство в Росреестре, владелец жилья и рентоплательщик подает бумаги, подтверждающие законность действий сторон. На подписание сделки к нотариусу нужно принести следующие документы:

  • заявление в Росреестр о регистрации пожизненного содержания;
  • документы, подтверждающие гражданство и личности сторон;
  • копии паспортов участников договора;
  • нотариально заверенное согласие прямых наследников (супруги, дети) для передачи прав собственности на жилье;
  • документальное подтверждение права собственности;
  • выписка из домовой книги, копия лицевого счета;
  • информация о цене жилья, кадастровый паспорт;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Договор сделки на пожизненное содержание заверяют у нотариуса.

Риски пожизненной ренты

Сделка по передаче жилья рентоплательщику таит множество рисков, которые нужно обязательно учитывать, чтобы не понести финансовые или материальные траты. Для этого учитывают возможность следующих ситуаций:

  • действия злоумышленников, которые пытаются обманом завладеть жильем;
  • недобросовестное отношение рентоплательщика к выполнению взятых обязательств или несвоевременное внесение оплаты;
  • финансовая несостоятельность и невозможность выполнять условия сделки в результате воздействия непреодолимых факторов (потеря работы, болезнь и т. д. );
  • смерть плательщика до того как умрет владелец квартиры;
  • оспаривание условий сделки в суде родственниками умершего рентополучателя;
  • расторжение договора по инициативе владельца жилья.

При точном соблюдении всех условий договора, плательщик ренты надежно защищен от финансовых потерь только при наличии соответствующих пунктов в договоре, что касается и владельца квартиры.

Плюсы и минусы договора

Для владельца жилья и лица, которое желает получить квартиру в собственность договор пожизненного содержания может быть обоюдовыгодным при точной формулировке каждого пункта и правильном определении рисков. Пожилому владельцу квартиры предоставляется необходимый уход и помощь, за что вторая сторона со временем становится полноправным владельцем недвижимости.

Расторгнуть договор рентополучатель сможет только через суд. Обязательная регистрация в государственном органе делает такую сделку официальной, что исключает действия злоумышленников. Все документы заверяют нотариально.

Нужно учитывать и определенные недостатки сделок такого вида, поскольку рентоплательщику придется каждый месяц вносить какую-то сумму. Любые нарушения сроков или объемов выплат становятся причинами штрафных санкций с необходимостью возобновить перечисление средств по договору. В случае расторжения сделки все уже выплаченные суммы рентоплательщик потеряет.

Порядок расторжения сделки

В стандартных ситуациях прекращение договора наступает только после смерти владельца жилья. Но в некоторых случаях разрыв сделки возможен по следующим причинам:

  1. Отсутствие согласия между сторонами без взаимных претензий. Расторжение договора нужно оформить нотариально, после чего право собственности переходит обратно к владельцу квартиры, а рентоплательщик освобождается от дальнейших выплат по контракту.
  2. Нарушение условий договора плательщиком ренты. Разрешение подобных ситуаций возможно только в судебном порядке с временным прекращением обязательств на время разбирательства.
  3. Признание договора недействительным. Такое решение возможно при действиях злоумышленников, которые обманным путем пытаются завладеть жильем. Добиться расторжения договора через суд могут родственники владельца квартиры.
  4. Умышленное или неумышленное разрушение недвижимости или отдельных частей жилья рентоплательщиком. Получатель может подать заявление в суд для расторжения договора и возвращения права собственности. Рентоплательщику придется выплачивать все оговоренные в сделке суммы.

Все возможные варианты расторжения контракта обязательно прописывают в договоре, что значительно упрощает отстаивание прав сторон в судебных разбирательствах.

На что обратить внимание

Чтобы избежать неприятных ситуаций, финансовых или имущественных потерь с обеих сторон, нужно придерживаться определенных правил, о которых можно проконсультироваться у юристов. В большинстве случаев достаточно:

  • всегда соблюдать дистанцию и не допускать фамильярностей или доверительных отношений, оставаясь только партнерами по сделке;
  • сохранять все квитанции и чеки о внесении оплаты, покупках, оказании платных услуг;
  • передавать деньги, вещи, продукты с документальным подтверждением расписками или другим удобным способом;
  • составлять акты или бумаги подходящего формата с описанием выполненных работ и отсутствием претензий второй стороны.

Следует учитывать, что пожизненная рента остается довольно привлекательным вариантом получения собственного жилья с минимальными денежными затратами и возможностью отсрочек платежей. При этом придется ответственно подойти к выполнению указанных в договоре обязанностей, своевременно и в полном объеме вносить оплату. Для пожилых же людей такое решение часто становится единственным выходом спокойно дожить до своей смерти.

Вопрос: Есть ли какие-либо ограничения для рентоплательщиков?

Ответ: Никаких ограничений для рентоплательщиков в российском Гражданском кодексе не предусматривается, поэтому в качестве плательщика ренты могут выступать любой гражданин или организация.

Вопрос: Есть ли какие-либо ограничения для рентополучателей?

Ответ: В прежней редакции Гражданского кодекса от 2019 года в качестве получателей рентных платежей могли выступать только лица, нетрудоспособные по здоровью или возрасту. Действующий в настоящее время Гражданский кодекс РФ подобных ограничений не регламентирует. На практике же договоры пожизненного содержания и пожизненной ренты обычно заключаются с одинокими пожилыми людьми. Договор может быть заключен, если рентополучатель является собственником объекта жилой недвижимости (приватизированный, ЖСК, полученный в результате купли-продажи, получения в наследство), в квартире (комнате) нет других зарегистрированных граждан, она не заложена, не продана, не находится под арестом, запрещением, в споре, не сдана в поднаем или аренду.

Вопрос: Есть ли у родственников рентополучателя право претендовать на его квартиру?

Ответ: Если пожилым человеком было выписано завещание на кого-либо, оно вступает в силу только в момент смерти пожилого человека. И в наследственную массу может включаться только то имущество, которое было у пожилого человека на момент смерти. Так как право собственности на жилье уже перешло к рентоплательщику, то собственности на квартиру у пожилого человека уже нет и наследовать её уже никто не может. Поэтому наследники могут получить лишь движимое имущество пожилого человека – мебель, деньги на банковских счетах, ценные вещи и т.д.

Вопрос: Могут ли несколько рентополучателей получать платежи пожизненной ренты?

Ответ: Законодательство предусматривает подобную возможность. Поэтому договор ренты может быть заключен, например, с семейной парой или другими родственниками, проживающими в одной квартире. В этом случае пожизненная рента может выплачиваться в пользу нескольких лиц одновременно, доли которых уравниваются, если в договоре не прописаны иные условия. После смерти кого-либо из рентополучателей его доля переходит к живым рентополучателям без каких-либо сокращений.

Вопрос: Какие пункты обязательно должен содержать договор ренты?

Ответ: В договоре ренты в первую очередь следует четко указать размер рентных платежей, выплачивающихся рентополучателю, либо объем полагающегося ему содержания, а также подробно прописать все обязанности сторон. Желательно внести в договор все существенные детали, касающиеся условий содержания и его предоставления, оплаты коммунальных услуг и т.д. Чем детальнее договором будут определяться условия и объем содержания, тем больше шансов на отсутствие дальнейших споров по этим поводам.

Вопрос: Есть ли у пожилого человека возможность изменить какие-либо условия уже после подписания договора?

Ответ: Ни рентополучатель, ни рентоплательщик не могут самостоятельно изменять условия договора или требовать каких-либо дополнительных услуг, преимуществ, выплат помимо тех, которые внесены в текст договора. Любые изменения договора вносятся в него только при наличии согласия по данному вопросу обеих заинтересованных сторон.

Вопрос: Входит ли в круг обязанностей рентоплательщика уход за пожилым человеком?

Ответ: Стандартный договор ренты регламентирует только своевременные рентные платежи. Если у рентоплательщика возникнет желание помочь пожилому человеку, это может только приветствоваться. В том случае, когда по состоянию здоровья уход пожилому человеку жизненно необходим, рентоплательщик извещается об этом заранее. Все детали этого ухода могут вноситься непосредственно в договор или оговариваться специальным дополнительным соглашением, заключающимся между сторонами и составляющимся после подписания договора. Осуществление ухода можно выполнять самостоятельно или с привлечением сотрудников патронажной службы.

Вопрос: В чем разница между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением?

Ответ: Пожизненное содержание с иждивением очень часто считается одним из вариантов пожизненной ренты. Но на самом деле разница между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением очень велика. В случае заключения договора пожизненной ренты рентополучателю лишь регулярно выплачивается прописанная в договоре денежная сумма. А в договоре пожизненного содержания с иждивением отличием является обязанность в удовлетворении натуральных потребностей пожилого человека в жилище, одежде, питании, домашнем уходе и т.п. Поэтому при заключении договора пожизненного содержания определяющим является не только материальный, но и человеческий, личностный фактор, в результате которого в ходе исполнения договора формируются взаимоотношения сторон.

Вопрос: В случае изменения жизненных обстоятельств рентоплательщика имеет ли он право произвести каким-либо образом отчуждение квартиры, приобретенной по договору ренты?

Ответ: Отчуждение жилой недвижимости, права собственности на которую получены по договору ренты, может быть выполнено в пользу другого лица только с согласия рентополучателя. Это согласие обязательно должно быть оформлено письменно, а подпись рентополучателя заверяется нотариально. При возникновении подобной ситуации специалисты нашей компании помогут Вам решить возникшую проблему наиболее выгодным и удобным для обеих сторон способом.

Вопрос: В каких случаях возможно расторжение договора ренты?

Ответ: Договор ренты может быть расторгнут в нескольких случаях.

Во-первых, расторжение договора может быть выполнено по соглашению сторон. В этой ситуации все возвращается к первоначальной ситуации: собственником квартиры становится рентополучатель, который возвращает рентоплательщику все полученные денежные средства, и они оба освобождаются от всех принятых на себя по договору обязательств.

Во-вторых, рентополучатель может расторгнуть договор пожизненной ренты в случаях:

утраты оговоренного договором обеспечения или ухудшения условий рентополучателя по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности;

в случае «существенного нарушения» рентоплательщиком принятых на себя обязательств (ст.605 ГК РФ).

Как правило, под «существенными нарушениями» подразумевается регулярное невыполнение или нарушение договорных условий, влекущее за собой серьезные негативные последствия: невыплата или длительная задержка рентных выплат, неоплата коммунальных платежей и т.п. Договор в данном случае расторгается в судебном порядке.

Вопрос: Может ли пожилой человек расторгнуть договор, мотивируя это невозможностью осознавать свои действия?

 Ответ: Перед заключением договора специалисты нашей компании формируют и подписывают необходимый перечень дополнительных документов, свидетельствующих о наличии у обеих сторон полного понимания своих действий, условий и последствий договора как для рентополучателя, так и для рентоплательщика, а также их прав и обязанностей. Пожилой при этом человек проходит соответствующее психиатрическое освидетельствование в государственном психоневрологическом диспансере, по итогам которого предоставляется официальная справка.

Вопрос: Как в период действия договора может изменяться величина ежемесячных рентных выплат?

Ответ: В договоре ренты оговариваются условия индексации ежемесячных платежей с учетом изменений минимального прожиточного минимума на душу населения, установленного для платежей по гражданско-правовым обязательствам (в настоящий момент по г. Москве 2019  рублей) или уровня инфляции. 

Вопрос: Какие документы удостоверяют выполнение договорных обязательств?

Ответ: Рентные платежи обычно перечисляются на сберкнижку получателя по безналичному расчету. При таком порядке оплаты рентоплательщик имеет полное подтверждение произведенных выплат. Таким же образом оплачиваются и коммунальные услуги. В том случае, когда деньги передаются из рук в руки, обязательно следует брать у рентополучателя письменные расписки за каждый факт выплаты. А для подтверждения выполнения условий ухода следует завести специальный журнал, в котором пожилой человек будет своей подписью удостоверять выполнение услуг, их качество и сроки.

Вопрос: Какова процедура заключения договора?

Ответ: Вам следует позвонить в Компнаию «СоцРента», и наши опытные специалисты дадут Вам все необходимые консультации, детально разъяснят условия, положения договора и открывающиеся с его помощью возможности. После согласования условий наши сотрудники выполнят сбор и оформление всех необходимых документов, полностью избавив вас от излишних хлопот. Мы заранее подготовим проект договора с нотариусом, и в назначенный день обе стороны подпишут его в присутствии нотариуса, который прочтет его текст вслух, разъяснит и тщательно проверит все указанные в нем детали, после чего нотариально заверит договор. Непосредственно после подписания договора рентополучатель получает указанную в договоре сумму первого взноса за передачу права собственности. После этого сотрудники нашей компании выполнят регистрацию договора в Росреестре.

Вопрос: Могут ли заключать договор ренты люди, проживающие в муниципальном фонде?

Ответ: Вполне могут. Только сначала следует приватизировать жилье, если не утрачено право на его приватизацию. Наши специалисты возьмут выполнение этой процедуры на себя и соберут для Вас весь необходимый пакет документов.

 Вопрос: Можно ли жить в квартире пенсионера? 

Ответ: Договором пожизненной ренты право проживания не предусмотрено. Но в отдельных случаях бывает, что рентоплательщик договаривается с пенсионером о совместном проживании. При этом данное условие должно быть нотариально оформлено (но не будет ли Ваша совместная жизнь похожа на «коммуналку», да и возникнет ли у пожилого человека подобное желание)

 Вопрос: Может ли пенсионер передумать и расторгнуть договор? 

Ответ: Расторгнуть договор возможно только по обоюдному согласию сторон, составив нотариальное соглашение о расторжении и зарегистрировав его, либо при существенном нарушении условий договора плательщиком ренты (длительная задержка или вообще невыплата рентных платежей, а так же задержка оплаты коммунальных платежей). Это достаточно сложная процедура осуществляемая только в судебном порядке. Самовольным желанием отказаться от договора нельзя, аргументы: «я передумал», судом не принимаются. 

 Вопрос: Как подтверждается оплата покупателем рентных платежей? 

Ответ: Выплату ежемесячных рентных платежей мы рекомендуем осуществлять переводом на счёт получателя ренты в Сбербанке, переводом почтовым на адрес проживания получателя ренты, либо выплатой лично в руки, но только под собственноручно написанную расписку в получении денег. Таким образом, у вас на руках будут документы подтверждающие выполнения условий договора. Ни в коем случае нельзя выплачивать ренту без факта подтвердения выполнения свойх действий, это может привести к расторжению договора и потери вами своего иммущества.

 Вопрос: Можно ли прописаться в квартире пенсионера? 

Ответ: Как и вопрос с проживанием, вопрос прописки решается на личном контакте с пенсионером. Если он не против, то необходимо оформить соответствующее нотариально заверенное заявление. (В договоре указывается, что регистрация покупателя и других лиц возможна лишь с письменного нотариально заверенного заявления рентополучателя).

 Вопрос: Что является гарантией для покупателя от возможности пенсионера оставить это жилье другим людям? 

Ответ: Договор пожизненной ренты передаёт права собственности на квартиру новому владельцу. Данное право собственности возникает с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве. Поэтому после заключения данного договора новым владельцем квартиры становится плательщик ренты, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права на приобретённую квартиру. Т.е. повторное распоряжение квартирой пожилым человеком невозможно. Мы рекомендуем одбязательно перевести после регистрации договора на себя лицевой счет и полность контролировать содержание и оплату квартиры. 

 Вопрос: Могут ли претендовать родственники на квартиру пенсионера? 

Ответ: Ответ на этот вопрос вытекает из предыдущего ответа. Т.к. пожилой человек при жизни передал права собственности под выплату ренты на свое жилье, то он уже распорядился квартирой по своему усмотрению. В связи с этим родственники получателя ренты не могут согласно положению о наследстве ГК.РФ открыть наследственное дело на квартиру и притендовать на права собственности.

 Вопрос: Как оформляется договор и что выдается покупателю на руки? 

Ответ: Договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. После подписания договора двумя сторонами у нотариуса, он подлежит государственной регистрации в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве. Если квартира находится в области, то в областном центре регистрации.На основании регистрации договора выдаётся Свидетельство о государственной регистрации права. В Свидетельстве указывается, кто и на основании чего вы являетесь собственником квартиры, а также указываются обременения (Рента ст.583, Залог ст.587), связанные с договором пожизненной ренты. Именно эти документы подтверждают ваши права владения квартирой. 

 Вопрос: В чем разница между договором пожизненной ренты и договором пожизненного содержания с иждивением? 

Ответ: Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты. Отличие заключается в том, что по договору пожизненного содержания с иждивением содержание пожилого человека выражено в натуре (одежда, продукты питания, лекарства, уход и т.д.). Сложность этого договора заключается в том, что критерий достаточности ухода и содержания каждая сторона может понимать по своему, что чревато разногласиями. Т.е. надо заключать дополнительные акты и соглашения регламентирующие вопрос иждивения.

 Вопрос: Требуется ли уход за пожилым человеком (обязан ли покупатель его осуществлять)? 

Ответ: Если заключённый Вами договор не предусматривает пункты физического ухода то уход не требуется. Договор ренты предусматривает только ежемесячные рентные платежи, которые должны осуществляться в полном объеме. С другой стороны, если рентоплательщик добровольно хочет помочь пожилому человеку, это, конечно, приветствуется. Если же уход требуется, то это должно оговариваться в дополнительном соглашении.

 Вопрос: Может ли измениться сумма пожизненной ренты в дальнейшем? 

Ответ: Рентные платежи в соответствии с Гражданским кодексом не могут быть менее одного МРОТа по договору пожизненной ренты. Порядок пропорционального увеличения суммы рентных платежей возможно лишь при увеличении размера МРОТ относящегося к гражданско правовым отношениям согласно ст. 597 и условиям предусмотренным ст. 318 ГК РФ.

 Вопрос: Можно ли продать квартиру, если нет средств на дальнейшее содержание? 

Ответ: Договор ренты это не кабальная сделка, как для Вас так и для пожилого человека, поэтому по закону предусматривается возможность передачи полательщиком ренты прав собственности новому владельцу, но с условием нотариально заверенного согласия пожилого человека, при этом новый договор не может ухудщить условия предыдущего договора ренты, либо сохранить их либо улучшить.

Вопрос: Я хочу заключить договор ренты с пожизненным содержанием передав свою долю в приватизированной квартире сыну.Сам он находится за границей. Может ли его мать или другое лицо по доверенности заключить со мной такой договор. Какая форма доверенности для этого нужна и какие для этого потребуются документы ? Обязательна ли регистация такого договора.

 Ответ: Здравствуйте, заключить договор по доверенности можно, регистрация договора обязательна, как оформить доверенность — скажит сам нотариус. Комплект документов зависит от конркетных обстоятельств дела.

 Вопрос: В июле 2019 г. я заключил договор пожизненной ренты с пенсионером. По данному договору он получил от меня единовременную выплату в размере 30 000 руб. и ежемесячно получает по 2019 руб. Должен ли получатель ренты декларировать указанные доходы и уплачивать налог на доходы физических лиц?  

 Ответ: В соответствии со ст.583 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. По договору ренты устанавливается обязанность выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Согласно ст.607 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте.

 На основании ст.585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Если договором ренты предусмотрена передача имущества за плату, к отношениям сторон о передаче и оплате применяются правила по купле — продаже, а если такое имущество передается бесплатно — правила о договоре дарения.

 Таким образом, гражданин — получатель ренты, передавший имущество за плату, имеет право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп.1 п.1 ст.220 НК РФ, в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, которая находилась в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб. При продаже квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика пять лет и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

 Особенности исчисления и порядок уплаты налога этой категорией физических лиц определены в ст.228 НК РФ. В соответствии со ст.229 НК РФ физическое лицо — получатель ренты обязано представить в налоговый орган по месту учета налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным, и уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13% не позднее 15 июля этого же года. Налоговая ставка определена ст.224 НК РФ.

Вопрос: Кому следует начислять налоги на имущество физических лиц (прежнему или новому владельцу) при заключении договоров: 1) пожизненной ренты; 2) пожизненного содержания с иждивением?(Гражданам, получившим имущество по таким договорам, выданы свидетельства о праве собственности.) 

 Ответ: В соответствии с п.1 ст.1 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (далее — Закон N 2003-1) плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица — собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

 Статьей 583 ГК РФ установлено, что по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

 Согласно ст.601 ГК РФ по договору содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

 Следовательно, налоги на имущество физических лиц следует начислять при заключении договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением плательщикам ренты, то есть новым владельцам.